Las renovaciones de edificios: ¿quién paga?, ¿quién se beneficia?

Muchos edificios, ya sean residenciales o terciarios, están ocupados por personas distintas a sus propietarios, los inquilinos. En España tan solo vive de alquiler un 12% de la población, una proporción sensiblemente más baja que en otros países de nuestro entorno, donde entre el 30 y el 60% de las viviendas son alquiladas.

La creación del Ministerio de Vivienda en la España de 1957 supuso el cambio del incentivo al alquiler (entonces el 90% de las familias vivían de alquiler) por el incentivo a la compra de vivienda, el paso de un país de proletarios a un país de propietarios.

Esta obsesión por la posesión de una vivienda ha sido, entre otras causas, el motivo de la reciente burbuja inmobiliaria que ha sufrido España, donde también otros agentes como las promotoras inmobiliarias, las constructoras, los políticos y la banca han tenido su parte de culpa. Además la atadura a la hipoteca es causa de la falta de movilidad laboral en España.

El porcentaje de ocupantes en alquiler en el caso de los edificios terciarios es superior al de los edificios residenciales. Tanto en un caso como en el otro, normalmente el pago de la factura eléctrica y del gas corresponde al inquilino que ocupa el inmueble. Al entrar en una vivienda o en una oficina el nuevo inquilino se da de alta en los servicios de suministro de electricidad y gas y paga las facturas derivadas de su consumo.

La factura eléctrica y de calefacción de una vivienda o de un edificio depende de factores propios del edificio y sus instalaciones (climatología, aislamiento, instalaciones térmicas, electrodomésticos e iluminación eficientes) pero también depende, y en mucha más medida de lo que se cree, de los hábitos de uso por parte de quienes lo ocupan.

Pese a ser obligatoria, hasta ahora la certificación energética de un edificio no está siendo valorada por el mercado inmobiliario, cuando en realidad un edificio clase E (el más habitual) consume del orden de 160 kWh/m².a, mientras que un edificio clase B consume del orden de 40 kWh/m².a. Por lo tanto el gasto de energía tras pasar de un edificio clase E a uno de clase B es del orden de la cuarta parte.

Al plantearse la renovación de un edificio para, entre otras cosas, reducir sensiblemente su demanda de energía, surge un conflicto de intereses entre los propietarios (quienes deben pagar la obra de rehabilitación) y los inquilinos (quienes se benefician de ella en forma de mejor calidad de vida y de una menor factura energética). El ahorro que se obtendría en el ejemplo anterior podría ser pasar de 1.000 €/a a 250 €/a, es decir, un ahorro de 750 €/a. En este caso el clima benigno de España juega en contra de la viabilidad económica de estas intervenciones, ya que hacen falta muchos años para rentabilizar una inversión que "solamente" ahorra 750 €/a para el ocupante.En otros países con climas más duros, donde los consumos energéticos en los hogares pueden ser hasta el doble que en España, el período de recuperación de la inversión sería la mitad de tiempo. 

Por muchas políticas y planes que se publiquen, por muy obligatorio que sea hacer certificaciones y exhibir certificados, tan solo mediante la asunción y el reconocimiento por el mercado inmobiliario (venta y alquiler de viviendas, locales y oficinas) y por todos los ciudadanos del valor de la certificación energética de los edificios, además de otros condicionantes –facilidades en la financiación–, será posible que los propietarios de inmuebles y edificios se animen a abordar las renovaciones integrales (rehabilitaciones energéticas) necesarias en el parque edificado.

En un repaso a las ofertas inmobiliarias –por ejemplo de oficinas– en España se anuncian oficinas céntricas, diáfanas, luminosas y con garaje, mientras que en otros países, por ejemplo Inglaterra, se anuncian oficinas con certificación energética clase A ("grade A offices", el principal reclamo comercial) y con distintas superficies.

La huella ecológica de los edificios

La mayor parte de nuestras vidas la pasamos dentro de algún edificio, ya sea en nuestra vivienda, en nuestro lugar de trabajo o durante nuestro tiempo de ocio (restaurantes, hoteles, espectáculos).

Un edificio es un elemento característico de una sociedad y de una época determinadas, que se diseña y se construye para una determinada función. Igual que las sociedades, también los edificios evolucionan, pudiendo llegar un momento en el que el edificio ya no cumple la función para la que fue previsto, ya sea residencial, industrial o de servicios.

El ciclo de vida de un edificio comienza con su diseño y construcción, sigue con su etapa de uso (de media 50-60 años en edificios de viviendas) y termina con su demolición.

Los principales impactos de un edificio sobre el medio ambiente -además de ocupar un espacio físico y artificializar el paisaje natural- son el consumo de recursos, el consumo de energía, el consumo de agua, y la generación de residuos sólidos, efluentes líquidos y contaminantes gaseosos (combustibles para calefacción).

En cuanto al consumo de materiales para la construcción, para edificios residenciales convencionales se calcula un consumo medio de 2.790 kg/m² de vivienda, equivalente a 9.070 MJ/m² de energía embebida, para un edificio de diseño convencional. En los últimos años se ha avanzado mucho en este sentido y con una buena selección de materiales en el diseño del edificio se puede llegar a un 40% de ahorro de recursos y a un 50% de ahorro de energía.

El consumo de energía de un edificio a lo largo de su vida útil se reparte aproximadamente en un 30% durante la construcción (extracción, elaboración y transporte a obra del material de construcción), en un 60% durante la vida útil y en un 10% durante su derribo. Por lo tanto la reducción del consumo de energía en un edificio es cuestión del arquitecto autor del diseño, de la empresa que lo construye según el proyecto y de la empresa que lo derriba muchos años después, pero sobre todo es cuestión de los hábitos de uso de los ocupantes.

La generación de residuos de construcción y demolición (RCD) es de 120 kg/m² en el caso de una obra nueva, de 340 kg/m² en el caso de una rehabilitación integral y de 1.130 kg/m² en el caso de una demolición. En España la tasa de reciclaje de RCD es del orden del 10%, mientras que en otros países como Holanda se llega al 80% de recuperación de RCD.

Estos datos ratifican la relevancia de la renovación integral de nuestros edificios, no solo para preservar la personalidad urbana de nuestras ciudades, sino también buscando la reducción de su consumo de energía. La rehabilitación integral de un edificio permite darle una nueva vida sin incurrir en los impactos de un derribo y una nueva edificación.

La construcción (plazo de 1-2 años) y la demolición (plazo de meses) son actuaciones realizadas por empresas especializadas, pero el buen uso de los edificios a lo largo de toda su vida útil (varias décadas o varias generaciones) es tarea de sus ocupantes.

Reducir el consumo de energía, de agua, de combustibles para calefacción a lo largo de la vida útil de un edificio supone, además de un menor gasto energético y económico, generar menos residuos y menos emisiones de GEI.